В настоящее время в нашей республике ведется строительство нескольких многоквартирных жилых домов с использованием эскроу-счетов. Застройщики достаточно активно работают в этом направлении. Всего за 8 месяцев этого года Управление Росреестра по Чувашии зарегистрировало 3868 договоров участия в долевом строительстве, из них 263 с применением специальных счетов.

Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в связи с новой схемой проектного финансирования не изменился. Не поменялся и перечень документов. Состав пакета документов зависит от условий приобретения недвижимости. Имеет значение, использовались ли кредитные средства, ипотека, есть ли среди владельцев квартиры несовершеннолетние. Прежним остался и срок регистрации – 7 рабочих дней.

Договоры с участием долевого строительства относятся к сложной категории дел, поэтому регистраторы при регистрации первого договора долевого участия по объекту тщательно смотрят все аспекты законности совершения сделки, проверяют, по всем ли существенным условиям договора достигнута договоренность. Изучают разрешительную и проектную документацию застройщика, наличие прав на земельный участок. В последующем, для исключения регистрации нескольких договоров на одну и ту же квартиру, осуществляется проверка ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимость. Бывали случаи, когда застройщик не расторгнув договор с прежним участникам долевого участия, заключал новый договор. Регистратором такие сделки пресекаются до выявления обстоятельств. Таким образом, исключается двойная продажа квартир застройщиком.

Схема долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов предполагает зачисление средств дольщиков на специальный банковский счет. Ранее деньги необходимо было перечислять застройщику. Напомним, что деньги эти неприкосновенны. Застройщик осуществляет строительство за счет собственных или кредитных средств. Доступ к финансам на эскроу-счетах застройщик получит только после того, как представит в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Кроме того, на этот момент должна пройти регистрация права собственности как минимум одной квартиры в многоквартирном доме.

Новый механизм финансирования позволит избежать случаев, когда дольщики оказывались и без денег, и без квартиры. Как выяснялось позднее, недобросовестные застройщики использовали денежные средства участников долевого строительства не по назначению. Выявлялись факты нецелевого использования. При внедрении эскроу-счетов есть существенная подстраховка. Деньги будут находиться на специальном банковском счете, застройщики не смогут пользоваться ими. Гарантом выполнения обязательств застройщика перед покупателем недвижимости становится банк. Деньги вкладчиков будут надежно защищены на специальном счете до сдачи дома, а также покрыты дополнительной защитой в виде страховки в размере до 10 млн. рублей. Теперь застройщик лично заинтересован своевременно сдать объект.

Имейте ввиду, что такие правила не относятся к договорам долевого участия в строительстве, заключенным по старой схеме. В Чувашии еще много домов достраивается без применения эскроу-счетов. В этом случае регистратор обязан по каждому договору направлять в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства запрос о поступлении от застройщика резервных денежных средств. Это сумма составляет чуть более одного процента от стоимости договора долевого участия. Регистрация договора долевого участия возможна только после положительного ответа из Фонда о резервировании суммы платежа застройщика.

Необходимо помнить, что строительство жилья всегда несет определенные риски. Граждане платят деньги за несуществующий в настоящий момент объект. Они видели его только на бумаге. Как показывает практика, в последствии у участников долевого строительства бывает немало претензий к застройщику по качеству объекта. Люди отражают недостатки в акте приема-передачи. Вступая в долевое строительство, надо быть готовым к тому, что возможно ваши ожидания могут быть неоправданны.